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資金計画は家づくりをする上で最も重要なポイントの1つです。
住宅ローンの組み方を誤ると将来取り返しのつかない事態にもなり得ます！

住宅ローンで失敗しないために、借入金や金利プランなどの適切な決め方について解説します。

【住宅ローン借入可能額をチェックしよう】

□ローンシミュレーション

住宅ローンには、誰が借りるか、どんな物件を買うのかによって借りられる金額の上限があります。借入可能額の上限は、年収をもとに算出できます。

次の①、②の式を順に計算し、自分が借りられる額の上限はどのくらいなのか確認してみましょう。

＜借入可能額の算出方法＞

①年間返済額の上限＝返済負担率（※1） × 税込年収 − 他のローンの年間返済額

②年間返済額の上限額÷12か月÷3,313（※2）×100万円＝借入可能額

 ※1 返済負担率（＝年収に占める年間返済額の割合）は 30%～35%程度に設定している金融機関が多い

※2 「3,313」は金利2％で100万円を35年間で借入れた場合の月々の返済額

□返済可能額を重視しよう

住宅ローンは「借りられる額」より「無理なく返せる額」（返済可能額）を重視するのが大切です。

一般的に年間の返済額は、年収の25％以内に収めるのが安心と考えられています。

無理なく返せる額の目安は、次の計算式で算出できます。

＜無理なく返せる額の算出方法＞

無理なく返せる額（月々）＝ 現在の家賃（月） +駐車場代（月）＋新居用の積立金（月）（※現在の毎月の貯蓄額から今後必要な税金などの支出や教育費などの毎月の貯蓄を除いたもの）

無理なく返せる額をより具体的に算出するためには、長期的な収支がわかるライフプラン表を作成するのがよいでしょう。

ライフプラン表の作成は次の方法で作成できます。

• 信頼できるファイナンシャルプランナーに依頼する
• 住宅金融支援機構ホームページの資金計画シミュレーションを使う

□固定金利か変動金利か

固定金利の特徴   

• 借入時の金利が継続する
• 市場金利が上昇しても影響を受けない
• 返済額が変わらないので返済計画が立てやすい
• 他の金利プランよりも金利が高め

 

変動金利の特徴   

• 他の金利プランの中で最も金利が低い
• 一定の期間ごとに金利が見直され変動していく
• 返済額が一定でないので返済計画が立てにくい
• 金利が上昇しても5年間は変動せず、見直し前の25％アップを上限とする金融機関が多い

固定金利と変動金利のどちらを選ぶかの判断は、借入時の資産状況などを踏まえて慎重に決めましょう。

 

固定金利の方がメリットが大きいケース      

○ 自己資金が少ない

○ 借入期間が長い

○ 金利の動きに不安を感じる

○ 毎月の支払いを固定させたい

変動金利の方がメリットが大きいケース      

○ 自己資金が多い

○ 借入額が少ない

○ 借入期間が短い

変動金利を選ぶ場合は、金利が上昇した場合に備えて自己資金に余裕があることが求められます。

 

 

【住宅ローンの審査を通過するには】

 

□住宅ローンの審査基準とは

国土交通省が行った民間住宅ローンの実態に関する調査から分かる金融機関が審査で考慮している項目は、次の通りです（引用：国土交通省 令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書）。

• 完済時年齢
• 健康状態
• 担保評価
• 借入時年齢
• 年収
• 勤続年数

 

これらの項目を基準として、長期的な返済が可能なのか検証されます。

 

□住宅ローンの審査に落とされるケース

住宅ローンの審査に落とされる具体的なケースは、以下の通りです。

• 生活習慣病のリスクが高いなど健康状態に問題がある
• 借入時、完済時の年齢が高齢である
• 雇用形態や職業が不安定
• 勤続年数が短い
• 返済負担率が高すぎる
• クレジットカードや車のローンなどで複数回の延滞履歴がある
• 住宅ローン以外の借入金額が大きい

 

健康上の理由で団体信用生命保険に加入できない場合には、団体信用生命保険への加入が必須条件ではないフラット35の利用も検討してみましょう。

また勤続年数がネックな場合には、勤続年数が短くても融資を可能としている金融機関を検討してみましょう。

 

【まとめ～住宅ローンは将来必要になる支出を洗い出した上で組もう】

住宅ローンを組む際は、ライフプラン表の作成が必要不可欠です。

それを踏まえて借りられる額ではなく、無理なく返済できる額でローンを組みましょう。慎重に資金計画を練ることが理想のマイホームづくりへの第一歩になります。

クレバリーホームではライフプラン表の作成から資金計画からお手伝いいたします。ぜひ一度私達にご相談ください。

 

 

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