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2025.09.21
「家を建てたいけれど、土地を持っていない…」そんな悩みを持つ人は少なくありません。ですが、土地を所有していなくても、注文住宅を建てることは可能です。
新築注文住宅を建てた人の約7割が、新規に土地を取得しているとも言われます。
本記事では、土地を持っていない状態から注文住宅を建てるために必要な住宅ローンの知識・仕組み・注意点を、根拠に基づいて解説します。初めての方にもわかりやすく、具体例も交えて紹介していきますので、ぜひ最後までご覧ください。
土地がない状態から注文住宅を建てる際には、土地と建物を同時に購入する形となるため、通常の住宅ローンとは異なる手続きや融資方法が必要になります。
土地と建物を同時に購入する場合、「一体型ローン」という住宅ローン商品を利用することができます。これは、土地取得と住宅建築の費用をまとめて借り入れできるローンです。
住宅金融支援機構が提供する「フラット35」でもこの一体型ローンが利用でき、金利固定で安心して返済計画を立てられるのが特徴です。
一体型ローンのメリットは、1本のローンで完結するため、審査や手続きがシンプルになる点です。また、金利も通常の住宅ローンと変わらない場合が多く、コスト面でも有利です。
注意点としては、土地と建物の契約をある程度同時期に行う必要があるため、土地探しと建築計画を並行して進める必要があることです。
注文住宅は建物が完成しないと住宅ローンが実行されません。そのため、土地購入時にはまだ住宅ローンが使えないケースが多くあります。
このようなケースに対応するために存在するのが「つなぎ融資」です。つなぎ融資とは、住宅ローンの本融資が実行されるまでの間、一時的にお金を借りる仕組みです。
例えば、土地代金の支払い、建築請負契約時の着手金、中間金などに充てることができます。つなぎ融資は住宅ローンとセットで申込可能な銀行が多く、自己資金が少なくてもマイホーム計画を進められる大きなメリットがあります。
すべての銀行が一体型ローンやつなぎ融資を取り扱っているわけではありません。取り扱う住宅ローンの種類や融資条件は銀行ごとに異なるため、事前に確認が必要です。
たとえば、ネット銀行ではつなぎ融資を扱っていない場合もありますし、地方銀行や信用金庫では独自の住宅ローン商品が用意されていることもあります。
複数の銀行で事前審査を行い、金利・手数料・融資条件を比較することが、賢い住宅ローン選びの第一歩です。
土地を持っていない場合は、土地探しと住宅ローンの計画を同時に進める必要があります。この章では、計画段階で押さえておくべき注意点を解説します。
土地と建物を別々に考えるのではなく、「どの土地にどんな家を建てるか」を同時に検討することが成功のポイントです。
土地によって建築条件が異なることもあり、希望する間取りや建物の規模が制限される場合もあります。建築会社と相談しながら土地を選ぶことで、無駄な買い物を避けられます。
また、ハウスメーカーや工務店によっては、土地探しをサポートしてくれる会社もあります。土地情報を持つ不動産会社と提携しているケースも多いため、早い段階で相談すると良いでしょう。
土地購入のタイミングは資金計画に直結します。たとえば、土地を先に購入する場合は、住宅ローンが使えないため、自己資金かつなぎ融資での支払いが必要になります。
また、土地購入から建物の完成まで期間が空く場合、金利の変動リスクや二重の家賃負担が発生することもあるため、スケジュール管理も重要です。
建物のプランが固まっていない段階で土地を購入すると、建築制限に引っかかって理想の家が建てられないリスクもあるため、注意が必要です。
銀行によっては、「建物の請負契約が完了していないと住宅ローン審査に進めない」として、土地だけを先に購入することに制限がある場合があります。
特にネット銀行ではこの傾向が強いため、土地購入と建物契約のスケジュールに注意が必要です。事前に金融機関へ相談し、借入可能時期や必要書類を確認しましょう。
土地を所有していない状態から注文住宅を建てる場合、住宅ローンの流れには特有のステップが存在します。以下に、主な流れとポイントを紹介します。
ほとんどの金融機関では、土地が決まっていない段階でも仮審査（事前審査）を受けることが可能です。仮審査では、年収や勤続年数、借入状況などの属性情報がチェックされます。
この段階での審査は、借り入れ可能額や金利の目安を知るためのもので、土地の詳細情報は必須ではありません。ただし、後に土地が決まった段階で本審査が必要になることを理解しておきましょう。
仮審査の結果をもとに資金計画を立てることで、無理のない土地探しと建築計画が可能になります。
希望の土地が見つかり契約を行うと、次は住宅ローンの本審査に進みます。ここでは、土地の契約書や建物の設計図、建築請負契約書などが必要になります。
金融機関はこれらの書類をもとに、土地と建物の担保価値、建築会社の信頼性などをチェックします。本審査に通過すると、住宅ローン契約が可能になり、つなぎ融資や分割実行型ローンを利用して支払いが始まります。
土地の契約から引き渡しまでのスケジュールがタイトな場合は、建築会社や金融機関と綿密な調整が必要です。
建物が完成する前に土地代金の支払いや建築費の一部が発生するため、つなぎ融資を利用して一時的に資金を用意するケースが多くなります。
つなぎ融資は、住宅ローンの実行前に利用される短期融資で、金利はやや高めですが必要不可欠な資金源です。建物完成後に正式な住宅ローンが実行され、つなぎ融資が返済される形となります。
この一連の流れは、資金繰りの計画とスケジュール管理が非常に重要です。不動産会社やハウスメーカーと相談しながら進めることで、スムーズな進行が可能になります。
土地がない状態から注文住宅を建てる場合、選択できる住宅ローンにはいくつかの種類があります。それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解しておきましょう。
前述の通り、「土地・建物一体型ローン」は、土地と建物の代金をまとめて借り入れることができる住宅ローンです。手続きがシンプルで、管理がしやすいのが利点です。
たとえば、フラット35でもこのタイプのローンが利用可能で、金利は長期固定、返済計画が立てやすいというメリットがあります。
ただし、フラット35は原則「建物完成後」の借り入れになるため、事実上つなぎ融資が必要なケースもあります。
住宅ローンの本融資が建物完成後になる場合に備えて、「つなぎ融資」は土地の購入資金や建築着工金に使うことができます。
つなぎ融資は金利がやや高いものの、資金不足を補うために非常に有効です。金融機関によっては住宅ローンとセットで申込可能で、返済は住宅ローン実行後に一括で行われます。
「分割実行型ローン」とは、建築の進行に合わせてローンを分割して実行する方法です。例えば、土地購入時・着工時・上棟時・竣工時などに段階的に融資が行われます。
この方式のメリットは、つなぎ融資よりも金利が抑えられる場合がある点です。ただし、銀行側の審査が厳しくなったり、支払い管理が複雑になる可能性があるため注意が必要です。
土地と建物を同時に購入する場合、通常よりも借入金額が大きくなる傾向があります。住宅ローン審査で注意すべき点を以下にまとめます。
土地と建物の両方をローンで賄う場合、借入金額が大きくなりやすく、金融機関は「返済比率」を重視します。
返済比率とは、年収に対する年間返済額の割合で、一般的には30〜35%以下が基準です。この比率を超えると審査に通らない可能性があるため、無理のない借入金額を設定しましょう。
住宅ローンの審査では、担保となる土地や建物の「資産価値」も評価されます。特に土地の立地条件や周辺環境が重要視されます。
接道条件が悪い土地や市街化調整区域などは評価が低くなり、融資額に影響を与える可能性があります。土地選びの段階で建築会社や不動産会社とよく相談することが大切です。
金融機関は、自己資金があるかどうかも審査の大きなポイントとしています。たとえば、物件価格の1〜2割程度の自己資金があると、審査での信頼性が高くなります。
また、頭金が多ければそれだけ借入額が減り、返済負担も軽くなります。できるだけ自己資金を準備しておくと安心です。
注文住宅を建てる際には、ローン以外にもさまざまな費用が発生します。事前に把握しておくことで、資金計画の精度が高まります。
土地を不動産会社を通じて購入する場合、仲介手数料が発生します。多くのケースで「土地価格×3%＋6万円＋消費税」が上限と法律で決まっています（宅地建物取引業法）。
また、土地と建物の所有権移転登記、抵当権設定登記などの登記費用も必要です。司法書士への報酬も含めて、数十万円かかることがあります。
地盤が弱い土地に建物を建てる場合、地盤改良工事が必要になることがあり、その費用は数十万〜100万円以上になる場合もあります。
これらは建築費に含まれていないことが多いため、事前に建築会社に確認しましょう。
住宅ローンを組む際、団体信用生命保険（団信）への加入が原則義務付けられている金融機関が多く、その保険料が金利に含まれる場合と別途支払いが必要な場合があります。
さらに、住宅ローン契約時には火災保険への加入も必要であり、その費用は物件の条件によって変わりますので見積もりをとりましょう。
土地を持っていない状態からでも、注文住宅を建てることは十分可能です。ポイントは、住宅ローンの仕組みを正しく理解し、スケジュールと資金計画を綿密に立てることです。
土地・建物一体型ローンやつなぎ融資を活用すれば、土地を持っていない状態でも建築計画をスムーズに進めることができます。制度を理解することで、選択肢は広がります。
土地探しと建物のプランニングを同時に行うことで、無駄のない家づくりが可能になります。建築会社との連携を早めに取ることが大切です。
住宅ローン以外にも、仲介手数料や火災保険、登記費用などの出費が発生します。これらを踏まえた資金計画を立て、余裕のある家づくりを目指しましょう。
※本記事の内容は、2024年〜2025年時点の公的機関・金融機関の情報をもとに執筆していますが、住宅ローン制度や金利条件、取り扱い商品の詳細は金融機関ごと・時期ごとに異なる場合があります。
住宅ローンの契約や資金計画を進める際には、必ず最新の情報を各金融機関や公的機関の公式サイト、または担当窓口にてご確認ください。
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